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不動産コンサルティングサービス

現地見学同行

現地見学同行
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物件の現地見学に同行し、『長所』・『短所』を的確にアドバイス致します。

<現地見学のポイント>

  1. 現地ではどんな所を注意して見たらよいのか?
  2. 客観的にメリット、デメリットを教えて欲しい。
  3. 将来的にも資産価値があるかどうか意見が聞きたい。
サービス案内
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末広不動産では不動産の専門家が客観的に物件の診断をいたします。
初回無料相談を行っておりますのでご気軽にご相談ください。

「客観的な意見を聞きたいのに、不動産会社の営業マンに案内をされても良いことしか言ってくれない」
そんな苦い経験がある方にはメリットのあるサービスです。

また、忙しい方や時間の無い方が、
現地を一度見ただけで、購入を決断してしまうことがよくあります。
しかし、購入後に後悔しない為にも、専門家の同行をオススメします。

駅からのアプローチ、隣地との関係、日照や風通しなど
現地でチェックしなければいけないポイントは少なくありません。
現地で1時間以上かけてチェックすることもあります。

現地見学同行 ご料金
現地見学同行31500円

※上記料金は、単体でご依頼頂く場合のみ発生する費用です。
当社で物件をご成約頂く場合、上記金額は仲介手数料に含まれます。

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不動産調査報告

不動産調査報告
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  1. 本当の売却理由は何か?
  2. 周辺環境に問題は無いのか?
  3. 将来売却する時に不利になることはないのか?

購入前に、物件についての不安を解消したい場合、客観的なアドバイスが欲しい場合、あなたならどうしますか?

自分自身で調べることも大切ですが、それにも限界があります。
末広不動産では、オリジナル100項目以上の調査を実施のうえ、
「不動産調査報告書」を作成し、わかりやすく解説します。

重要事項説明書には記載されませんが、買い手側にとっては購入の決断を左右するようなことがたくさんあります。

特に、住環境や教育環境などの問題は、暮らしてみなければ分からないことばかり。
近隣の方からヒアリングを行い出来る限りの情報を集め、安心して暮らしていただける ようにサポートいたします。

1.現地の調査 (29項目)
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  • 敷地調査 (境界石の有無・間口・奥行き・境界線の明示状況)
  • 道路調査 (道路境界石の有無・道路幅員・道路形態)
  • 地勢調査 (道路及び隣地との高低差・崖の有無・擁壁や階段の設置状況)
  • 建物調査 (越境・外壁や基礎の亀裂の有無・建物傾斜の有無)
  • 越境物
  • 上下水道・ガスの配管状況
  • 高圧線の有無
  • 電磁波
  • 騒音
  • 電柱や標識の設置位置
  • 隣地利用計画や周辺施設の確認
  • 井戸・受水槽の埋設状況
  • 住民へのヒアリング調査
    (電波障害・浸水被害・事件・事故・近隣間トラブル・ゴミ置場・小中学校の評判・旧所有者)
2.権利の調査 (法務局にて調査) (9項目)
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  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 公図
  • 測量図
  • 平面図
  • 隣接地の所有状況
  • 私道の共有状況
  • 必要な場合(旧公図・閉鎖謄本・旧土地台帳等)
3.都市計画法・建築基準法・その他の法令等の調査
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  • 都市計画法・建築基準法・土地区画整理法

    用途地域・建ぺい率・容積率・防火制限・高度地区・斜線制限・日影規制・敷地面積の最低限度・壁面後退・地域地区街区・特別用途地区・建築協定・条例・計画道路・区画整理・開発行為等

  • その他の法令

    文化財保護法・土壌汚染対策法・農地法・宅地造成等規制法・急傾斜地法・湾岸法・沿道整備法・地すべり等防止法・土砂災害防止対策推進法・特定空港周辺法・密集市街地防火街区整備促進法・都市再開発法・河川法・海岸法・道路法・全国新幹線鉄道整備法・航空法・国土利用計画法・ 公有地拡大推進法等

  • 道路の調査

    種別・建築基準法に定める道路の種別・道路の管理(道路台帳・境界確定・開発道路・位置指定道路)

  • 水害の調査
  • 隣地地盤調査
  • 隣地建築計画調査
  • 生活ガイド等の取得
  • 震災時避難場所
4.埋設管の調査(ガス・上水道・下水道) (7項目)
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  • 各施設の道路内配管及び引込管の埋設状況
  • 各施設の越境調査
  • ケーブルTV普及の有無
5.その他(11項目)
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  • 路線価
  • 地域の公示価格
  • 地域の犯罪歴
  • 周辺環境、施設
  • 売主調査(宅地建物取引業者の場合)
  • マンション管理の状況
  • 小中学校の学区
  • 古地図
  • 最寄りのバス停及び時刻表
  • 車両通行に関する規制(標識)の確認
  • 瑕疵担保責任の履行に関する措置
不動産調査報告 ご料金
不動産調査報告簡易査定52500円 本査定105000円

※上記料金は、単体でご依頼頂く場合のみ発生する費用です。
当社で物件をご成約頂く場合、上記金額は仲介手数料に含まれます。

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契約書チェック

契約書チェック
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  • 購入後に後悔したくない。
  • 不利な条件で契約したくない。
  • 間違いや不備がないかチェックしてもらいたい。

専門用語が多いので、どのように解釈をしていいのか迷うことがあります。
もし、解釈が間違っていて、購入してから後悔することのないようにあなたの代わりにプロが書面をチェックします。

  • 希望していた金融機関で融資がおりず、金利の高い金融機関で組むことになってしまった。
  • 敷地面積に道路後退部分が含まれていた。
  • 私道持分がなくて、車両の通行についてトラブルになった。
  • 隣地の埋設管の越境で、希望の間取りに支障があった。
  • 3階建が入ると言われていたのに、プランを入れたら2階しかはいらない。

など、こんなトラブルを防ぐ為、
契約する前に専門家が重要事項説明書、契約書をチェックいたします。

契約書、重要事項説明書のチェックのメリット
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  1. お客様が不利になる契約をすることがありません。
  2. 素人では見落としがちなポイントを丁寧にご説明します。
  3. 納得して、安心して契約に臨むことが出来ます。
  4. 通常とは異なるポイントを丁寧にご説明いたします
契約書チェック ご料金
契約書チェック31500円

※上記料金は、単体でご依頼頂く場合のみ発生する費用です。
当社で物件をご成約頂く場合、上記金額は仲介手数料に含まれます。

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売却相談

1.求むチラシには騙されない
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大手不動産会社などからポストに入ってくる、
「こんな方が探しています」というチラシご存知ですか?

あのチラシ、実は「集客」が目的の、架空の作文であるケースがほとんどです。

売却物件集めのノルマの対象に、あのようなチラシを配布しているのです。

同様に「買いたい人が何人かいます。」なんていう営業マンの言葉にも要注意。

どれだけ景気が悪化しても、
「今すぐ売らないといけない」などという状況はありません。

実際に売却に出す際には、今後の計画を立ててから依頼しましょう。

2.高い査定には要注意
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査定を何社か依頼すると、
高い査定を出した会社に依頼したい気持ちになってしまいがちですが、
実は、高い査定額を出すには落とし穴があるのです。

「高い金額でまずは1ヶ月売り出しましょう」→
一ヵ月後「なかなか売れないので値段を下げましょう」

結果的に、1ヶ月遅れで最初の査定額に戻った事になってしまい、
傍目には「値段を下げた=売れ残り」の 印象まで与えてしまいます。

売り物件に掘り出し物が無いように、
買主も相場より高く買って下さる神様のような方はいません。

甘い言葉に騙されず、客観的にご自分の不動産の価値を判断しましょう。

3.売りやすい物件にする為に調査はしっかり
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物件のバリューを高めるのは売主の役目です。

契約後の余計なトラブルを防ぐ為にも、ご自分の不動産をチェックしてから 売却活動をすることが重要なポイントになります。

末広不動産では事前に「不動産調査報告書」を作成します。

物件のデメリットやメリットを買う側に伝えることで、スムーズな売却が行えます。

通常の契約では、売却した後に数ヶ月の間瑕疵担保責任が売主に課されます。

知らずに今まで住んでいた住まいが、実はワケあり物件だったなんて事が無いよう、しっかり調査を行いましょう。

4.内覧の際は細心の注意を
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購入希望者が内覧する際は、第一印象に気を使いましょう。

整理整頓していなかったり、ペットや煙草のにおいが残っていたり、電球が切れていたりする部屋は、 立地やその他の要素が良くても、マイナスなイメージが強く残ってしまいがちです。

リフォームまで行う必要はありませんが、家具のレイアウトを変えたり、部屋を明るく見せたり、ちょっとした事で 印象は大きく変わります。

末広不動産では内覧の際の細かなアドバイスも行っております。

購入者は、「第一印象で決めた」という方が実に多いのです。

5.綿密な戦略を練る事が肝要
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よく「最初は一般公開せずに高値に設定して、水面下で動きます」なんて営業マンがいますが、
売却スケジュールを立てずにそのような行動をとる事は、結果的に好機を逃がす事になりかねません。

本当に売れる金額を販売当初から把握して、万が一数ヶ月先まで売れ残ってしまった場合の売却スケジュールまで組む事によって、
「売れ残り感」を与えずにスムーズに売却する事も可能です。

6.専任媒介と一般媒介
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一般媒介と専任媒介とどちらがメリットあるのか?という質問が多いのですが、媒介を受けた業者は基本的に「レインズ」という不動産流通データベースに登録する事になります。

つまり、専任業者を一社に絞って、レインズに登録するのであれば、一般媒介で複数の業者に売却依頼するのと意味が一緒になります。

よって、信頼のおける業者を一社に絞り、専任媒介で依頼する事が効率的に売却をすすめる秘訣です。 また、媒介契約は3ヶ月以内なら1ヶ月でも数週間でも締結が可能です。

業者の良し悪しがわからない場合は、短期間で依頼して様子を見ることも一つの方法です。

売却までの流れ
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1.ヒアリング

希望価格や売却スケジュールなどのご要望をヒアリングし、資金計画や税務面でのアドバイスを行います。

2.簡易査定・現地査定

周辺の売買事例や収益還元による査定額を算出し、現地や周辺、経済状況を踏まえ、査定書を作成します。

3.売却スケジュールのご提案

作成した査定書を基に、今後の売却スケジュールをご提案します。

4.媒介契約

媒介金額や期間を決定し、一般および専任媒介を締結します。

5.不動産調査報告書作成

現地及び法令、権利等の調査を行い、調査報告書を作成します。

6.販売活動の開始

販売用パンフレット、ネット広告、折込広告など、販売スケジュールに従って、販売活動を開始します。

7.契約および引渡し

購入希望者と契約内容の折衝を行い、売主買主ともに不利な内容にならない様、契約内容を取り決めます。抵当権の抹消や買換えの段取り、必要書類のご案内など、スムースに契約後のサポートを行います。

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